En primer lugar, es importante señalar que esta “prohibición”, “limitación” o “condicionamiento” ya se había establecido en el Real Decreto Ley 21/2018. Sin embargo, al ser derogado el 22 de enero de 2019, dejó de tener vigencia y, en ese momento, no cabía el acuerdo de la Junta a este respecto. Pero el nuevo RD Ley 7/2019, con efectos desde el 6 de mayo de 2019, volvió a considerarlo y permitirlo. En este sentido, el Tribunal Constitucional aclaró, en su Sentencia de 28 de enero de 2020, confirmó que la Comunidad puede decidir sobre los arrendamientos “turísticos” en las condiciones que se indican a continuación.
Limitación o prohibición
Cuando este precepto surgió, generó cierta controversia, ya que algunos juristas consideran que “limitar”, expresión utilizada en el citado RD Ley 7/2019, no es lo mismo que “prohibir”. Sin embargo, en mi opinión y según la jurisprudencia posterior, esto no altera en absoluto las posibilidades de la Comunidad de Propietarios de tomar el acuerdo correspondiente para impedir los arrendamientos “turísticos” o aceptarlos con incremento de cuota. Además, en los diccionarios de la lengua, ambos conceptos se equiparan.
Aprobar el uso turístico por la Comunidad de Propietarios
Es importante señalar que el artículo 17.12 también permite a la Junta de Propietarios, con el mismo quórum de 3/5 del total de propietarios y cuotas, “condicionar” los arrendamientos “turísticos”. Esto implica que la Comunidad puede imponer ciertos requisitos, como no alquilar por menos de un mes, limitar el número de ocupantes a cinco, o restringir el uso de ciertos elementos comunes, entre otras medidas. Considero que, en la práctica, la infracción de estas normas será difícil de probar, salvo en casos muy específicos.
La pregunta que surge de inmediato es: ¿qué sucede si el arrendamiento turístico no cumple con los requisitos o condiciones establecidos? La respuesta es que la Comunidad, sin perjuicio de posibles denuncias administrativas, que creo tendrán poco efecto si el propietario cuenta con la oportuna licencia, deberá acudir a lo dispuesto en el artículo 7.2 de la LPH, siempre actuando con prudencia.
Autorización con incremento de cuota hasta el 20%
Esta previsión, aunque desde mi punto de vista tiene poca justificación, significa que, pagando un incremento de cuota de hasta el 20%, los arrendamientos turísticos pueden permitirse si así lo acuerda la Junta con el quórum de 3/5 del total de propietarios y cuotas. Considero que, en este caso, no se podría hablar mucho de molestias (siempre que sean moderadas) ni de un uso excesivo de los elementos comunes.
El permiso puede ir acompañado de “condiciones”, como en cualquier otro tipo de arrendamiento turístico, pero el incumplimiento de estas condiciones requerirá la denuncia administrativa y, si procede, la acción judicial correspondiente, conforme al mismo precepto antes mencionado. Desde mi punto de vista, salvo en casos especiales, a la Comunidad no le compensa cobrar un poco más de dinero, ya que las reclamaciones o denuncias tendrán menor impacto, pues nadie puede ir en contra de sus propios actos.
Efectos retroactivos
Es crucial señalar que la legislación actual (el mencionado artículo 17.12 LPH) no tiene efectos retroactivos. Es decir, aquellos que ya tuvieran licencia o utilizaban el piso para arrendamientos turísticos pueden continuar con la misma actividad, y la Comunidad no puede tomar un acuerdo de prohibición o limitación de uso que tenga efecto alguno sobre ellos.
No obstante, esto no significa que la Comunidad quede sin respuesta ante actividades previas en la finca. Si las molestias son excesivas, como ya se ha indicado, incluso cuando se autorice el arrendamiento turístico con incremento de cuota (lo que conlleva una menor exigencia), se podrá actuar judicialmente si esta actividad o cualquier otra resulta realmente molesta, de acuerdo con el artículo 7.2 de la LPH.
Requisitos del acuerdo de la Comunidad
Como se ha mencionado y se reitera debido a la importancia de este punto, para que la decisión de la Junta sea efectiva es necesario que se cumplan los requisitos exigidos por la LPH. Esto incluye la convocatoria conforme al artículo 16 de la ley, con un orden del día concreto, cumplimiento de los requisitos de asistencia, notificación a los ausentes (con un plazo de espera de 30 días), y alcanzar la mayoría de 3/5 de propietarios y cuotas. Sin embargo, puede ocurrir, como en los acuerdos de unanimidad (ver comentarios al artículo 17.6), que cuando se lleva la documentación al Registro para la modificación del Título y de los Estatutos, se haya producido una venta, con la correspondiente inscripción, y el acuerdo no afecte al nuevo propietario, conforme al artículo 5 de la LPH. Por ello, la Comunidad debe actuar con rapidez para evitar que un nuevo comprador quede exento de la prohibición si no figura en el Título al momento de adquirir la vivienda.
En todo caso, respecto a la prohibición, la jurisprudencia ha sido clara, salvo una excepción de la Audiencia Provincial de Córdoba de 12 de julio de 2022, en la que se mostró en contra de la prohibición por parte de la Comunidad. Este criterio fue parcialmente modificado por una nueva resolución de 10 de enero de 2023. No obstante, afortunadamente, esto no supone doctrina consolidada. Las posteriores sentencias del Tribunal Supremo, como las del 27 y 29 de noviembre de 2023, así como las del 23 y 30 de enero de 2024, determinan que las Comunidades de Propietarios pueden limitar o prohibir este uso turístico de las viviendas, conforme al artículo 17.12 de la LPH. Este criterio ha sido confirmado por otras muchas Audiencias Provinciales que han dictado resoluciones en el mismo sentido, por lo que ya no hay duda al respecto.
Inscripción del acuerdo en el Registro de la Propiedad
Considero que, si esta prohibición, limitación o condicionamiento de uso no está inscrita en el Registro de la Propiedad, no puede afectar a un tercero, lo que de hecho y de derecho puede suponer un abuso por quienes venden y compran después del acuerdo de la Junta, pero que aún no ha sido inscrito. Reitero que una Comunidad que toma un acuerdo cumpliendo con todos los requisitos de la LPH, entre otros, la notificación a los ausentes, no debería ver que su decisión quede sin efecto simplemente porque no se ha inscrito en el Registro debido a la compraventa de un piso o local.
En este sentido, la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGJFP) de 8 de junio de 2021 determinó que un nuevo comprador no está obligado a conocer y admitir dicha prohibición si no está inscrita en el Registro. Por ello, aconsejo a las Comunidades que prohíban, limiten o pongan condiciones a los arrendamientos turísticos, que inscriban el acuerdo en el Registro mediante la oportuna escritura notarial.
Estos comentarios son consecuencia de varias resoluciones de dicha Dirección General, las cuales fueron muy criticadas en su momento, pues la Comunidad está obligada a cumplir con todos los requisitos del régimen de propiedad horizontal y no puede acelerar más los trámites ya citados. No tiene sentido que una compraventa rápida permita al nuevo titular llevar a cabo la actividad correspondiente, en este caso, los “arrendamientos turísticos”, aunque la Junta haya acordado lo contrario. Esto facilita el fraude.
Dicho lo anterior, parece que, por fin, la citada Dirección General, en la Resolución de 1 de junio de 2020, ha tenido en cuenta estas circunstancias. Ha revocado un acuerdo negativo de un Registro de la Propiedad que se negó a inscribir un acuerdo de la Junta que prohibía el uso turístico de una vivienda, a pesar de que se había producido una venta después de la decisión. La resolución indica que, aunque el nuevo propietario no tuviera conocimiento, el acuerdo no requería unanimidad, sino el quórum de 3/5, el cual había sido acreditado mediante escritura notarial. Esto mejora la seguridad jurídica de las Comunidades de Propietarios y de los compradores.
Negativa de inscripción del acuerdo de la Junta por el Registrador y recursos ante la DGSJFP y la jurisdicción civil
Algunos Registros de la Propiedad han negado la inscripción del acuerdo de la Junta que prohíbe o condiciona el uso de las viviendas para arrendamientos turísticos, alegando la falta de un acuerdo unánime, en lugar del quórum de 3/5. Sin perjuicio de otros defectos, dichas resoluciones, con todo respeto, no cumplen con las normas legales vigentes, en concreto, el artículo 17.12 de la LPH, creado por el RD Ley 7/2019.
Considero que es un error grave, ya que de hecho y de derecho se está modificando el Título en base a una norma con rango de ley. Además, esto implica que no se podrá obligar a un nuevo propietario, conforme al artículo 5.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, en relación con el uso y destino del edificio. Una persona que adquiere un piso en el que la Comunidad ha prohibido el arrendamiento turístico no quedará afectada si la prohibición no está inscrita en el Registro.
Recomiendo que la Comunidad recurra, o que el mismo notario que autorizó la escritura pública lo haga, ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP), conforme a los artículos 325 y siguientes de la Ley Hipotecaria. Si este órgano no rectifica la negativa del Registrador, se podrá interponer un juicio verbal civil conforme al artículo 328 de la Ley Hipotecaria. Espero y deseo que, de llegar a este proceso, el resultado sea positivo, ya que de otro modo, el acuerdo de la Junta perdería efectividad frente a terceros adquirentes, lo que dejaría sin valor y sin efecto la decisión de la Comunidad, amparada en el artículo 17.12 de la LPH. En este sentido, me refiero a las resoluciones de la DGSJFP de 3 de octubre de 2022, 21 de diciembre de 2022, 31 de enero de 2023, y 28 de junio de 2023.
Licencia administrativa
En cuanto a la licencia administrativa, considero que es un aspecto diferente, pero indispensable para que la Comunidad pueda imponer condiciones cuando la vivienda tenga la condición de «turística». En todo caso, lo que diga o haga el Ayuntamiento o la Comunidad Autónoma competente en materia de vivienda (artículo 146 de la Constitución) no puede condicionar el acuerdo de la Junta de Propietarios, ni a la inversa. Aunque el propietario obtenga la licencia administrativa, seguirá sin poder arrendar como «turístico» su propiedad si la Comunidad lo ha prohibido o ha establecido condiciones al respecto.
Con la normativa reciente en Cataluña, que se rige por su propia LPH conforme al artículo 553.26 del Código Civil catalán, se plantea que en 2028 se podría prohibir o condicionar el «uso turístico». Ya está ocurriendo que arrendadores recurren, habiendo conseguido el quórum correspondiente de la Comunidad de Propietarios, que en la LPH catalana es de 4/5.
