A diferencia de lo ocurrido con el Covid-19, que produjo la paralización de la actividad económica y trajo como consecuencia la concesión de determinadas moratorias en el pago de la renta y en la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus en el caso de los locales de negocio, con la DANA que ha sufrido la Comunidad Valenciana se ha producido una destrucción de inmuebles que lleva aparejada la extinción del contrato de arrendamiento en algunos casos, su suspensión en otros, unido ello al concepto de habitabilidad en el caso de las viviendas, y, en segundo término, la posible aplicación de la citada cláusula.
Como nos ocurrió con la pandemia del Covid-19, no resulta sencillo escribir sobre estas cuestiones estando tan reciente la tragedia vivida; sin embargo, se hace necesario recordar la experiencia anterior para evitar muchos de los errores cometidos y ser conscientes de que la situación, desde un punto de vista estrictamente jurídico, es notoriamente diferente a la vivida con la pandemia.
De este modo, si bien el Covid-19 produjo la paralización de la actividad económica con todas sus consecuencias inherentes, reflejadas en las dificultades tanto de los arrendatarios de viviendas como de los de usos distintos en el pago de la renta, y que trajeron consigo la concesión de determinadas moratorias en su pago y, especialmente respecto de los segundos, en la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, la DANA que ha sufrido la Comunidad Valenciana nos muestra un escenario distinto, que va mucho más allá de la mera paralización anterior.
Por lo tanto, la visión de destrucción que nos muestran los medios de comunicación nos conduce, primeramente, a la extinción del contrato de arrendamiento en algunos casos y, en otros, a su suspensión, unido ello al concepto de inhabitabilidad en el caso de las viviendas; quedando en un segundo término la posible aplicación de la cláusula rebus sic stantibus derivada de la situación extraordinaria e imprevisible que ha supuesto la DANA, y que requerirá, en ocasiones, reestablecer el equilibrio de las prestaciones de las partes en los contratos de arrendamiento de local de negocio.
Es el Capítulo V de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos el que recoge la suspensión, resolución y extinción del contrato de arrendamiento, destinando el Art. 26 a la habitabilidad de la vivienda y su posible suspensión, y el Art. 28 a la extinción del contrato. En el caso de la cláusula rebus sic stantibus, es la doctrina jurisprudencial la que nos determina su aplicación.
1º.- La extinción del contrato de arrendamiento.
El Art. 28 de la LAU establece que “el contrato de arrendamiento se extinguirá, además de por las restantes causas contempladas en el presente Título, por las siguientes: a) por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador; b) por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente”.
Las desgarradoras imágenes que todos hemos visto nos muestran un gran número de edificios derruidos o prácticamente en ruina, que trae como consecuencia legal, dado que la DANA es totalmente ajena al arrendador, la extinción del contrato de arrendamiento, dado que la pérdida de la finca arrendada supone la desaparición del objeto del contrato y, por lo tanto, su extinción.
Frente al supuesto de pérdida o desaparición del inmueble, nos hallaremos, con toda seguridad, con muchos otros de ruina, que es una modalidad de pérdida de la vivienda, pero que requiere, sin embargo, y dadas sus características, una declaración específica por parte de la autoridad competente que le dota, por lo tanto, de una mayor complejidad al supuesto.
No prevé la LAU el coste de las obras de reconstrucción del inmueble como causa de resolución del contrato, que sí recoge, sin embargo, el Art. 118 del TR de 1964, todavía vigente y por lo tanto aplicable a los contratos sujetos a dicho régimen, y que en una situación como la que vivimos podría resultar interesante. Este último precepto, además de no exigir que la pérdida sea por causa no imputable al arrendador, recoge lo que la jurisprudencia ha denominado como “ruina económica”, que equipara a esta pérdida la concurrencia de un siniestro en el que, para la reconstrucción de la vivienda o local, haga preciso la ejecución de obras cuyo coste exceda del 50% de su valor real al tiempo de ocurrir aquel, sin que para esta valoración se tenga en cuenta la del suelo; equiparación que desaparece en el Art. 28. Aun cuando no exista jurisprudencia que aplique este concepto a los contratos sujetos a la LAU, como hemos manifestado en otras ocasiones, no vemos inconveniente en que pueda utilizarse de forma similar y sin tener que ajustarse necesariamente a los parámetros exigidos por el anterior texto.
2º.- La suspensión del contrato de arrendamiento.
Supuesto distinto del de la extinción del contrato es, lógicamente, el de la suspensión, al que se refiere el Art. 26, en virtud del cual “cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna. La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta”.
Este supuesto se suscitará en todos aquellos casos en los que los efectos de la DANA no han destruido el inmueble y, a pesar de los daños existentes, es posible recuperarlo ejecutando determinadas obras. Es decir, la vivienda sigue siendo habitable, pero va a requerir la ejecución de obras de envergadura que van a impedir, durante su ejecución, que se habite durante un determinado periodo de tiempo.
En estos casos, el arrendatario podrá optar por la suspensión o desistimiento del contrato, siendo necesario que notifique al arrendador su voluntad de suspender o desistir, sin perjuicio de otros preavisos entre las partes sobre la necesidad de las obras.
El problema que seguro surgirá es el de la determinación de la habitabilidad o inhabitabilidad de la vivienda que permita la suspensión del contrato. En este punto, es importante traer a colación el Art. 2 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que nos ayuda a configurar este concepto, sin olvidar el Art. 3.1 c) de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, desarrollado por el Código Técnico de la Edificación, aprobado por el RD 314/2006, de 17 de marzo, que permiten una delimitación mucho más técnica del concepto.
No obstante, hay que tener en consideración que ni la suspensión ni el desistimiento otorgan al arrendatario derecho a indemnización alguna, ni, por lo tanto, a los gastos que pudieran haberle ocasionado el traslado de bienes o el arrendamiento de otra vivienda. La ley es clara al respecto, dado que la inhabitabilidad de la vivienda originada por las obras que vayan a ejecutarse tiene su origen en causas no imputables al arrendador. Es cierto que existen gran número de resoluciones que recogen indemnizaciones de todo tipo a favor de los arrendatarios, pero estas tienen su origen en situaciones de inhabitabilidad imputables al arrendador y que son motivo de resolución del contrato de arrendamiento, que no es lo que ha ocurrido en el caso de la DANA.
3º.- La aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.
El Covid-19 nos ha mostrado el camino en la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus en el ámbito de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda. La respuesta de los Tribunales ha sido favorable, frente a las iniciales posiciones doctrinales contrarias que pretendían justificar el impago de rentas por una supuesta suspensión del contrato de arrendamiento; no obstante, han mostrado una enorme cautela, dada la situación excepcional que supone. Por lo tanto, partiendo de la premisa de que la DANA ha supuesto una situación extraordinaria e imprevisible, va a ser necesario, en algunos contratos, restablecer el equilibrio de las prestaciones de las partes sobre los principios de equidad y buena fe. Irremediablemente habrá que acudir a cada caso en concreto y, previos los informes técnicos y económicos que reflejen la situación de las partes, analizar la posible revisión temporal de la renta. La experiencia adquirida nos demuestra que su aplicación no es milagrosa, pero que, desde luego, habrá que tenerla en consideración. Convendría recordar los parabienes que tendría la regulación de esta cláusula en nuestro ordenamiento jurídico, pues en España, a diferencia de otros países de nuestro entorno, es de elaboración puramente jurisprudencial, sin que dispongamos de un texto legal que la ampare, a pesar de que el propio legislador parece descartarla tras la fallida comisión creada al efecto por la Disposición Adicional Séptima de la Ley 3/2020, de 18 de septiembre, de Medidas Procesales y Organizativas para hacer frente al Covid-19 en el Ámbito de la Administración de Justicia.
En definitiva, haciendo abstracción de la tragedia humana, desde la perspectiva de los arrendamientos urbanos, tanto de vivienda como de local de negocio, el panorama no resulta muy halagüeño y va a exigir que arrendadores y arrendatarios pongan lo mejor de su parte para intentar llegar a acuerdos que eviten procedimientos judiciales que muchos de ellos se mostraron innecesarios con el Covid-19 o cuya respuesta llegó muy tarde. Hay que ser conscientes de que tanto la extinción como la suspensión del contrato de arrendamiento no llevan aparejada ninguna indemnización para los arrendatarios y que la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus es excepcional y restrictiva. En una situación de esta magnitud resultan imprescindibles todas las ayudas posibles que puedan concederse desde el Estado y la Comunidad Autónoma a arrendadores y arrendatarios; ayudas que, en el hoy publicado RD-ley 6/2024, de 5 de noviembre, por el que se adoptan medidas urgentes de respuesta ante los daños causados por la Depresión Aislada en Niveles Altos (DANA) en diferentes municipios entre el 28 de octubre y el 4 de noviembre de 2024, no se recogen de forma directa en el ámbito de los contratos de arrendamiento.
