La DANA que ha sufrido la Comunidad Valenciana, ha producido una destrucción de inmuebles que lleva aparejada la extinción del contrato de arrendamiento en algunos casos, su suspensión en otros unido ello al concepto de habitabilidad en el caso de las viviendas, y, en segundo término, la posible aplicación de la cláusula rebus sic stantibus; sin embargo, el RD-ley 7/2024, de 11 de noviembre, modifica el Art. 3 del anterior RD-ley 6/2024, de 5 de noviembre, añade una cuestión jurídica de consecuencia difíciles de prever, al fijar una serie de ayudas a propietarios y arrendatarios por la destrucción de la vivienda o daños en enseres, condicionada a que la persona propietaria estará obligada a la prórroga forzosa del contrato en las mismas condiciones.
Analizábamos en nuestro comentario anterior, como la DANA sufrida por la Comunidad Valenciana va a implicar la extinción del contrato de arrendamiento en algunos casos, en otros, su suspensión, unido ello al concepto de inhabitabilidad en el caso de las viviendas; quedando en un segundo término la posible aplicación de la cláusula rebus sic stantibus derivada de la situación extraordinaria e imprevisible que ha supuesto la DANA y que requerirá, en ocasiones, reestablecer el equilibrio de las prestaciones de las partes en los contratos de arrendamiento de local de negocio. Sin embargo, el RD-ley 7/2024, de 11 de noviembre, dictado en el día de ayer que modifica el anterior RD-ley 6/2024, de 5 de noviembre, nos obliga a volver a escribir sobre este asunto al añadir una cuestión jurídica de consecuencias difíciles de prever, al fijar una serie de ayudas a propietarios y arrendatarios por la destrucción de la vivienda o daños en enseres, condicionada a que la persona propietaria acepte la prórroga forzosa del contrato de arrendamiento, se dice, en las mismas condiciones.
Concluíamos precisamente nuestro artículo anterior sobre la DANA de la Comunidad Valenciana y los arrendamientos urbanos, indicando que las necesarias ayudas “… en el hoy publicado RD-ley 6/2024, de 5 de noviembre, por el que se adoptan medidas urgentes de respuesta ante los daños causados por la Depresión Aislada en Niveles Altos (DANA) en diferentes municipios entre el 28 de octubre y el 4 de noviembre de 2024 (SP/LEG/43675), no se recogen de forma directa en el ámbito de los contratos de arrendamiento …”. Pues bien, no ha habido que esperar mucho, dado que ayer se publicaba en el BOE el RD-ley 7/2024, de 11 de noviembre, por el que se adoptan medidas urgentes para el impulso del Plan de respuesta inmediata, reconstrucción y relanzamiento frente a los daños causados por la Depresión Aislada en Niveles Altos (DANA) en diferentes municipios entre el 28 de octubre y el 4 de noviembre de 2024; normativa que recoge las primeras ayudas en el ámbito de los arrendamientos de viviendas, al que también hay que añadir el publicado hoy Decreto 167/2024, de 12 de noviembre; del Consell de la Generalitat Valenciana, por el que se aprueban las bases reguladoras y el procedimiento de concesión directa de ayudas urgentes de alquiler de vivienda para contribuir a paliar los efectos producidos por el temporal de viento y lluvias iniciado el 29 de octubre de 2024 en la Comunitat Valenciana. Este segundo Decreto establece, con carácter general, unas ayudas de 800,-€ / mes, salvo que en el contrato de arrendamiento conste una renta menor en cuyo caso el importe a conceder será este último, hasta un máximo de 12 mensualidades, debiendo solicitarse antes del 30 de junio de 2025.
Nos detenemos en esta ocasión en la disposición estatal que es la que requiere de un comentario jurídico. Concretamente, es la Disp. Final Octava del RD-ley 7/2024, de 11 de noviembre, publicado ayer, la que modifica el Art. 3 del anterior RD-ley 6/2024, de 5 de noviembre; fijando una serie de ayudas a propietarios y arrendatarios por la destrucción de la vivienda o daños en enseres, una vez acreditada la titularidad del inmueble afectado o la existencia del arrendamiento, que van desde los 60.480,-€ por la destrucción total de la vivienda habitual; los 41.280,-€ por daños que afecten a la estructura; los 20.640,-€ por los daños que no afecten a la estructura; los 10.320,-€ por destrucción o daños en los enseres domésticos de la vivienda habitual; y los 36.896;-€ por los daños en elementos comunes de uso general de una Comunidad de Propietarios en régimen de propiedad horizontal. Se incluyen como costes subvencionables los de elaboración de informes de evaluación, informes técnicos, proyectos u otros de gestión imprescindibles para la reparación de los daños.
Sin embargo, la cuestión más importante y que traemos ahora a colación en este comentario, es la recogida en el apartado f) de este Art. 3 que establece que “Las personas propietarias o usufructuarias de viviendas que no tengan en ellas su residencia habitual, pero las tengan arrendadas a otras personas que sí que las utilicen con dicho fin, también podrán solicitar las ayudas previstas tanto para daños en viviendas como daños en enseres incluidos en el contrato de arrendamiento. En este supuesto, aportarán el contrato de arrendamiento o cualquier otro documento que justifique la existencia del arrendamiento para vivienda habitual. En el caso de recibir estas ayudas, la persona propietaria estará obligada a la prórroga forzosa del contrato en las mismas condiciones”.
Si en otras muchas ocasiones hemos criticado la precipitación del legislador, de cualquier signo, que dictan normas sin la debida reflexión, en esta ocasión, la precipitación es comprensible dada la gravedad de lo ocurrido y la necesidad de que las ayudas lleguen a los afectados con la mayor rapidez posible, sin embargo, es imprescindible poner de relieve los errores jurídicos que la normativa dictada puede originar, para que, en la medida de lo posible, sean corregidos a la mayor brevedad. De este modo, resulta opinable la viabilidad jurídica del establecimiento de la prórroga forzosa en los contratos de arrendamientos de vivienda, sin embargo, no lo es y supone un grave error de consecuencias difíciles de prever, el establecimiento de una prórroga forzosa sin el apoyo de la imprescindible normativa sustantiva que la respalde. Hay que preguntarse lógicamente por qué no se ha seguido el sistema de prórrogas extraordinarias y, por lo tanto, temporales, que fijaba el RD-ley 11/2020 de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al Covid-19, que habría evitado todos los problemas que se avecinan y, por el contrario, se ha optado por el de prórroga forzosa.
No supone una gran sorpresa encontrarnos de nuevo con la polémica prórroga forzosa en los contratos de arrendamiento pues recientemente el Grupo Parlamentario Sumar presentaba una enmienda al Proyecto de Ley Orgánica de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia y de acciones colectivas para la protección y defensa de los derechos e intereses de los consumidores y usuarios [1], en la que proponía la derogación del Art. 10 de la LAU y el establecimiento a través de una Disp. Transitoria de la duración “… indefinida para aportar seguridad y estabilidad a las familias, así como arraigo en los barrios …”; sin embargo, sí resulta relevante que, sin ningún tipo de debate, se establezca a través de un Real Decreto una prórroga forzosa, ciertamente muy limitada en su ámbito de aplicación, pero sin medir sus consecuencias jurídicas.
En primer lugar, deberíamos partir de la premisa de que no es lo mismo prórroga forzosa que tiempo indefinido pues nuestro propio Tribunal Supremo declara, como doctrina jurisprudencial en su Sentencia TS, Sala Primera, de lo Civil, 414/2010, de 7 de julio (rec. 814/2006; Ponente: ROMÁN GARCÍA VARELA) (SP/SENT/514624), a la que siguen otras similares, que la expresión “tiempo indefinido” resulta contraria a la naturaleza del contrato de arrendamiento y no equivale al sometimiento a prórroga forzosa, prueba de lo cual es que su inclusión ha sido considerada nula en la mayoría de los contratos salvo que del resto del clausulado pudiese deducirse otra cosa.
En consecuencia, si bien puede sostenerse la legalidad de la reinstauración de la prórroga forzosa en los contratos de arrendamiento, no podemos estar a favor de ella dados los efectos que tuvo su aplicación por el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 que provoca que, todavía a día de hoy, transcurridos prácticamente 60 años desde su entrada en vigor, sigan vigentes algunos de aquellos contratos. Es cierto que el sistema de prórroga forzosa cuyo origen hay que buscarlo en nuestro ordenamiento jurídico en el RD de 21 de junio de 1920, que inició la legislación especial en materia de arrendamientos urbanos, nació en un intento de facilitar el acceso a la vivienda de las clases más desfavorecidas, al que siguieron distintas disposiciones que igualmente la recogían hasta que el RD-ley 2/1985, de 30 de abril, puso fin a la misma, pero consideramos que en un contrato de arrendamiento, tan esencial como el título y la renta, es la duración temporal del mismo y hemos sido testigos directos de los muchísimos problemas que ha ocasionado la prórroga forzosa en los contratos de arrendamiento, tanto de vivienda como de local de negocio, y que ha provocado la necesaria intervención del Legislador a través de las Disposiciones Transitorias de la LAU 29/1994 de 24 de noviembre y de la propia Jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo.
No obstante, fuera de dicho posicionamiento contrario a la vuelta a la prórroga forzosa en los contratos de arrendamiento, lo que consideramos que no tiene sentido desde un punto de vista estrictamente jurídico es que el Real Decreto ley que ahora comentamos establezca la prórroga sin apoyo de norma sustantiva alguna. Piénsese que los arrendadores que acepten estas ayudas, a los que parece impedírseles el acceso a las mismas por su condición de meros propietarios, aceptarán una prórroga forzosa no regulada y por lo tanto, entre otras consecuencias, sin límite en cuanto a subrogaciones pues podrán producirse en una o más ocasiones, dado que el precepto, a diferencia de lo que se establece para los contratos sujetos al TR de 1964, no establece limitación alguna, por lo que por ejemplo, fallecido el arrendatario y subrogado por ejemplo su cónyuge que es a quien se refiere el precepto, no existirá ningún problema en que al fallecimiento de este segundo se produzca la subrogación de un descendiente o de cualquiera de las personas previstas en el precepto.
Lamentablemente tenemos que recomendar a las personas propietarias o usufructuarias de viviendas arrendadas, que puedan optar a estas ayudas otorgadas a nivel estatal, que no las acepten pues de lo contrario verán limitado su derecho de propiedad de forma indefinida quedando al albur de que el legislador corrija su error.
[1] Boletín Oficial de las Cortes Generales núm. 16-3 de 9 de agosto de 2024 (pág. 810).
