En las relaciones surgidas en el ámbito de un contrato de alquiler, los desacuerdos entre arrendador e inquilino a menudo pueden alcanzar tal grado de tensión que lleve al propietario de la vivienda a usar la coacción o el acoso para resolver el conflicto a su favor. Sin embargo, este comportamiento puede acarrear responsabilidad penal para el arrendador, como consecuencia de la comisión de un delito de acoso o mobbing inmobiliario o de un delito de coacciones.
La colaboración existente entre la sección Penal que copreside Rubén Martín de Pablos con la sección de Arrendamientos Urbanos que preside Alberto Torres ha propiciado un debate en el ICAM sobre el mobbing inmobiliario y su problemática. La problemática se analizado desde el punto de vista del gran tenedor, que ha explicado Pilar Catalán como abogada experta en estos temas, y desde la óptica del consumidor, representada por el magistrado Fernando Pinto.
Para Alberto Torres, “el fenómeno del mobbing no es algo nuevo. En alguna de estas relaciones se produce. El colofón es ahora esta jornada que hemos celebrado sobre esta práctica. El problema es el marco legal de la vivienda, donde es necesario reformar la Ley de Enjuiciamiento Civil y la propia Ley de Enjuiciamiento Penal, así como la ley de Propiedad Horizontal. Esas situaciones de mobbing han repuntado y se debe buscar una solución clara a las mismas”
La la problemática de la vivienda, en general y la de fenómenos como el mobbing o la ocupación en particular requieren “de la necesidad de cambiar el marco normativo existente. Al mismo tiempo hay que construir viviendas de protección oficial, cuestión que no se hace y que genera que nuestro país esté a la cola de Europa en este tipo de cuestiones. El problema es que Gobierno y CCAA no hacen su trabajo y tienen el mercado de vivienda paralizado en estos momentos”, señala Torres.
El Código Penal tipifica como punibles este tipo de conductas de acoso inmobiliario. El artículo 172 establece que “el que, sin estar legítimamente autorizado, impidiere a otro con violencia hacer lo que la ley no prohíbe, o le compeliere a efectuar lo que no quiere, sea justo o injusto, será castigado con la pena de prisión de seis meses a tres años o con multa de 12 a 24 meses, según la gravedad de la coacción o de los medios empleados”. Además, “se impondrán las penas en su mitad superior cuando la coacción ejercida tuviera por objeto impedir el legítimo disfrute de la vivienda”.
Cuando estas coacciones de tipo material, personal o social que impiden tener una estancia tranquila en casa pasan a ser más graves, pudiendo ser catalogadas de torturas u otros delitos contra la integridad moral, el Código Penal las pena mediante el artículo 173. Considera punible el hecho de infligir a otra persona un trato degradante, menoscabando gravemente su integridad moral. También entra dentro de este delito el que, de forma reiterada, se lleven a cabo actos hostiles o humillantes, sin llegar a constituir trato degradante, pero que tengan por objeto impedir el legítimo disfrute de la vivienda.
El acoso inmobiliario existe
El magistrado Fernando Pinto, letrado del Gabinete Técnico del Tribunal Supremo, ha publicado recientemente junto a otros tres magistrados un libro que analiza la problemática del acoso desde distintos ámbitos. Su análisis se ha centrado en el acoso inmobiliario o mobbing, del que ha hablado en el ICAM en esta última jornada: “La relevancia penal de estas conductas en el llamado mobbing inmobiliario ahí está. Hay sentencias de jurisprudencia menor, aún no tenemos nada del Tribunal Supremo. El acoso inmobiliario tiene dos vertientes, uno como delito de coacciones y otro contra la integridad moral”.
Según Pinto, este fenómeno “ha surgido en Norteamérica y luego se traslada a España de una forma diferente, con los contratos de renta antigua. En ese escenario se hace una reforma en el 2010 que introduce ambas modalidades comentadas de acoso inmobiliario, la de coacciones y un delito contra la integridad moral”
A su juicio “ las formas de acoso van desde el no mantenimiento de la vivienda, psicológico y se analizan los elementos de ambos delitos. Hay sentencias de Audiencias Provinciales, que llegaron a los juzgados de lo penal. Luego hice referencia a tres sentencias, una condenatoria y dos absolutorias”.
Para este experto, “la prueba es fundamental en este tipo de relaciones donde se generan tensiones de intereses, el propietario quiere extinguir esos contratos de renta antigua para desarrollar otro tipo de proyectos y el inquilino que se ciñe a su derecho del disfrute de la vivienda y de esa renta antigua. Al final el legislador tuvo claro que en el 2010 había que darle una referencia penal porque algunos casos eran constitutivos de delito, como ha pasado con otras formas de acoso que se han incorporado al Código Penal”.
Pinto indica que “hay que darse cuenta que el derecho penal tiene una función preventiva, pero tampoco es que las sanciones penales sean muy elevadas con lo cual el efecto disuasorio no está muy claro en este tipo de asuntos de conductas de acoso. También se puede ir por la vi civil y pedirle al propietario que cese en esos comportamientos para que se respete el llamado derecho del arrendamiento. Esta es una cuestión compleja como todo aquello que rodea al derecho a la vivienda en estos momentos”.
Desde su punto de vista, “el derecho penal intenta proteger al ciudadano en determinadas conductas concretas en relación con su casero. Hay que señalar que los okupas no están protegidos del mobbing inmobiliario con estos tipos penales. Se protege el legítimo disfrute de la vivienda y ese okupa no tiene ningún titulo que avale dicho disfrute y que le habilite para estar en la vivienda. El no puede recurrir en el juzgado que sufre mobbing”.
Los propietarios no son tan malos
Por su parte, Pilar Catalán. abogada de empresa del sector inmobiliario, vinculada a grandes tenedores de la vivienda, señala que el problema del mobbing inmobiliario “se agrava porque hay poca doctrina y jurisprudencia sobre el mismo. Hay casos aislados. No hay fallos del Supremo, hasta ahora son las Audiencias Provinciales las que se han pronunciado. En este caso que he sido parte se ha comprobado que el inquilino quería lucrarse. En este tipo de asuntos suele aparecer la problemática de la actualización de las rentas antiguas que genera debate”
Según refiere esta jurista, “en muchas ocasiones la actitud del gran tenedor no es tan negativa como se vende en los medios de comunicación, ahí los inquilinos en algunas situaciones le dan la vuelta al conflicto con ánimo de lucro. La situaciones de mobbing son escasas en nuestro país, cuando nos encontramos con una querella, los abogados que representan al querellado nos encontramos con inseguridad jurídica porque el tipo no esta claro. Queda bastante abierto a la subjetividad de los jueces de instrucción. Cada caso es un mundo con sus particularidades concretas”.
A juicio de esta letrada, “es un tipo poco concreto, creo que no está bien definida esa relación de causalidad en el Código Penal. Es un tipo delictivo donde en muchas ocasiones se reduce a la palabra de uno frente a la otra parte y donde la prueba es fundamental para que se pueda considerar que hay un delito de este tipo. La experiencia que he tenido es que los jueces de instrucción se han centrado en cuestiones civiles que no penales”.
De esta manera, prosigue, “no podemos olvidar que una querella es importante porque afecta a la libertad de las personas y no se puede tomar a la ligera. Aquí se mezcla todo, ni los grandes tenedores son tan malos, ni los inquilinos son tan buenos como se pudiera pensar”.
En su opinión, “en este tipo de asuntos, donde cada uno tiene sus particularidades, es importante saber que existe una herramienta como es la mediación que se puede poner en marcha. Ahora con la reforma de la ley 1/2025 podría desarrollarse más. Sin embargo, en muchas ocasiones se interponen las querellas como medida de presión en materia de mobbing inmobiliario de una a otra parte. Es posible que haya personas que sufran mobbing y otras no. La clave está en acreditar la carga de la prueba de ese asunto, ese elemento es fundamental para que los jueces de instrucción atiendan cualquier posible situación de este tipo”.
